У ипотеки должна быть альтернатива.

Опасность ипотеки заключается в отсутствии альтернативы.


Cавинов Александр
Руководитель проекта Программы «Жилищный шаг»

Жилищное кредитование может способствовать притоку капитала в сектор вторичного рынка жилья, только при правильной организации. Под него должна работать финансовая бизнес модель соответствующая экономическому развитию страны. Поэтому ипотека по американской модели не может и не должна рассматриваться как единственное решение жилищных проблем в России.


Опасность ипотеки заключается в отсутствии альтернативы, ведь ипотека действительно стала практически единственным инструментом для приобретения жилья. Мы все прекрасно знаем, что накоплений у большинства населения нет, жилье дорожает, а активное «заманивание» населения в сферу ипотечного кредитования при отсутствии альтернатив - это действительно опасность. Это опасность не только для того, кто планирует завтра покупать квартиру, это опасность для экономики страны в целом».

Рынок недвижимости России монополизирует Ипотека, при этом рынок остаётся без альтернативных векторов развития.

Нужно осознавать, что ипотека не является единственным выходом для населения. Уже ведутся разработки программ, для населения с низким уровнем доходов».

Организаторы Программы "Жилищный шаг" выделяют как один из возможных вариантов ипотечному кредитованию – „арендное жильё”, и в этой сфере государству и бизнесу нужно объединить свои усилия.

Арендное жильё, соединяет в себе различные механизмы – и государственные, и инвестиционные, такой комплекс поможет конечному потребителю избежать чрезмерных финансовых издержек и нагрузок.

«От «дешёвой» ипотеки к доступному арендному жилью».

Ипотечное кредитование частным лицам на рынке строящегося жилья не работает – это ломбардный кредит. Провокацией является ситуация, когда человек берет ипотечный кредит на строящийся дом. Во-первых, этот кредит заведомо дороже, во-вторых, в купленной квартире семья не проживает все время, пока идет строительство, а потом делает ремонт.

Программы "Жилищный шаг" помогает людям задуматься, нужна или не нужна такая ипотека. Осознанно принять решение,– оправданна ли ставка на ипотеку как главный способ решения жилищного вопроса?

Нацеленность государства на западные образцы ипотеки сделала жилье недоступным. Изменить ситуацию позволит создание арендного, накопительного механизма приобретения жилья, которые предлагает Программа "Жилищный шаг".

Россия многие десятилетия живет под знаком дефицита жилья. Надо отдавать себе отчет в том, что у значительной части населения России очень плохие жилищные условия: живут несколько семей в одной квартире, часто без нормальных удобств. Для них главное — чтобы не было хуже, чем вчера. Обои переклеить — для них уже это хорошо. Переехать в квартиру, где на пять-семь квадратных метров больше, — праздник. Жить в крохотной отдельной квартире — счастье. Людей, которые не способны ни сегодня, ни в ближайшие годы улучшить свое положение на рыночных условиях — огромное количество.

Люди откладывают рождение детей из-за стесненных жилищных условий — для страны с плохой демографической ситуацией, как в России, это не приемлемо. Государство пытается этим заниматься, строить социальное жилье, но оно не может спасти ситуацию. Почитайте стратегию Минрегиона. Там написано, что средний метраж на одного человека должен быть 35 квадратных метров. Мы хотим задать вопрос тем, кто эту стратегию разрабатывал: «Мы хотим выглядеть не хуже Европы или дать народу жилье?» Если цель — хорошо выглядеть, то норма в 35 квадратных метров замечательна. Но люди до сих пор живут в бараках. Если мы хотим все-таки людей обеспечить жильем, то не надо на государственном уровне писать себе такие нормы — это абсурд полный.

Ипотека – это, мягко говоря, не очень удачная затея.

Несложный анализ показывает, что введение ипотеки при ограниченных объемах строительства и монополизме в этой сфере — ошибка. Так и получается: цены очень сильно выросли, жилье стало еще более недоступным... Цена ипотечного кредита никак не решает вопрос наличия жилья и не создаёт накоплений у граждан (хотя бы для первоначального взноса): «В любом учебнике написано, что если вы увеличиваете спрос при постоянном количестве предложения, то цены вырастут. Даже если сделать ипотеку доступной. Только на эти деньги ничего нельзя будет купить. Теперь недоступна недвижимость», — цены запредельные. Зачем снижать процентную ставку, если и без этого цена росла за предыдущие 10 лет в среднем на 36% в год?

Недавно чиновники вновь заговорили о том, что надо снизить ставки еще на несколько процентов, и тогда всем будет счастье. Это не имеет смысла. Как только ипотечная программа приходила в тот или иной регион в 2002-м, 2003 году, цены сразу вырастали на 40–60 %. И все удивлялись: а с чего это вдруг недвижимость подорожала? В 2006 году резкий рост цен совпал с тем, что банки отменили первоначальный взнос, уменьшили ставки. Так что все, что произошло с ипотекой в Америке, — для нас хорошо. Это прививка. Ведь процентные ставки по ипотеке по изначальным условиям этого кредитного инструмента должны быть все-таки выше инфляции, потому, что только такая ставка устраивает инвестора, который даёт на неё деньги. А у нас они сейчас реально ниже — потому, что датируются государством из бюджета и это нехорошо. Ипотека не стала спасением, а скорее, наоборот, раскрутила маховик цен.

Создание арендного жилья должно стать ключевым элементом новой жилищной политики.

Сегодня в России весь спрос ориентирован на покупку собственного жилья. Самый неимущий гражданин по какой-то неведомой причине должен стать собственником жилья. Нет никакой необходимости в том, чтобы все имели жилье в собственности сразу. Во многих европейских странах на долю арендного жилья приходится более половины жилого фонда. Нет необходимости навязывать представление, что каждый должен купить жилье с помощью западной модели ипотечного кредита. Потому что в таком случае в России не человек владеет квартирой, а квартира — человеком. Слишком много сил тратится на то, чтобы выплатить кредит. Механизм арендного жилья Программы «Жилищный шаг» позволит помочь решить проблему тем, кто не может купить жилье по ипотеке.

В рамках Программы решается главная задача обеспечения одних граждан арендным жильем на условиях Программы и одновременно идет накопление первичных средств у других. Таким образом, повышается уровень платежеспособного спроса, который направляется в реальный сектор экономики.

В среднем в мире на долю арендного жилья приходится треть жилого фонда. Когда мы выйдем на эти цифры, можно будет говорить о достаточном развитии сегмента. По нашим расчетам, чтобы проблема жилья была решена в обозримые сроки, необходимо строить по 30 миллионов квадратных метров арендных квартир в год. Этот сегмент рынка может вырасти к 2015 году до 20 миллиардов долларов.

Какова может быть доходность такого бизнеса?

Месячная арендная плата по Программе «Жилищный шаг» для ближнего Подмосковья составляет в среднем 6500 рублей в месяц — это в несколько раз меньше платежей по ипотечному кредиту за сходную квартиру. Такая арендная плата доступна значительной доле российских семей. При условии, что аренда получается по доступной цене, инвесторам можно ориентироваться на доходность от 10 процентов, при окупаемости в 3 - 5 лет. Это значительно надёжнее и выгоднее, чем вкладывать в долгосрочный ипотечный кредит на 10-30 лет.

Такая доходность заинтересует инвесторов! Этот бизнес можно назвать прибыльным, Он достаточно надежный и не такой длительный, как ипотека. Он открывает перед участниками рынка новые возможности.

Организаторы Программы "Жилищный шаг" ведут переговоры с рядом инвестиционных компаний. Интерес с их стороны есть. Надеемся, что Проект мы сможем запустить уже в этом году. Что касается конкретных цифр по развитию таких проектов, то многое будет зависеть от позиции государства.

Что мешает развитию подобных механизмов кредитования?

Со стороны частного бизнеса сегодня отсутствует понимание экономики создания подобных кредитных механизмов. Это новый вид бизнеса, он еще не обсчитан, нет успешных проектов такого рода. К тому же это достаточно серьёзный вид бизнеса с точки зрения управления. Но надо понимать, что без специальной государственной политики и господдержки запустить рынок быстро не удастся. Государство заинтересовано, на наш взгляд, в развитии арендного жилого сектора, так как это эффективное решение жилищного вопроса, решение проблемы населения и т. д. Частный бизнес в таком случае выполняет еще и социальную миссию, так что возможны различные меры стимулирования этого сегмента со стороны государства. В целом же для развития сегмента арендного жилья необходимо движение навстречу с двух сторон: и государства, и частного бизнеса. И, конечно, необходимо наличие в государстве единого центра, реализующего жилищную политику данного направления.

На основе глубокого понимания организаторы Программы «Жилищный шаг» нацелены на создание общего центра, который все это собрал бы воедино. Создание массового арендного жилья — это не только задача государства! Его может реализовать и частный бизнес. Программа предлагает системное решение. И цифры, убедительно доказывают, что этот путь эффективен для массового рынка.


Дополнительный материал:
1. Образ доступного жилья – ключевой вопрос в решении жилищной проблемы!
2. Рынок доступного арендного жилья.
3. Арендуем "доступное жилье".