Ипотека путь в тупик!

Ипотека путь в тупик!<

Программа «Жилищный шаг» - альтернативный механизм развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

Прежде всего, необходимо отметить, что решение «жилищного вопроса», несмотря на некоторый прогресс в этой сфере, достигнутый в последние два года, остается одной из наиболее острых и актуальных социальных проблем, волнующих участников рынка недвижимости, представителей власти, бизнес-сообщества, а также население Российской Федерации.

Поиски оптимальной модели жилищного кредитования ведутся и в Российской Федерации и в других странах. И жилищный вопрос объявлен в России приоритетным национальным проектом. На его выполнение затрачены немалые усилия и средства.

При создании системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, с самого начала надо было использовать положительные примеры наших соседей из Восточной Европы - Словакии, Чехии, Венгрии, Словении, Польши. Они как раз не торопились с запуском классической ипотечной системы, понимая, что, чисто технологически, она очень сложна. Механизмы рефинансирования и доставки денег в ипотечном кредитовании – это колоссальная индустрия, требующая очень высокого уровня финансового развития государства. Наши соседи, прекрасно понимая, что не достигли таких высот, благоразумно начали с других механизмов. И лишь спустя время в Восточной Европе потихонечку запустили классическую ипотеку. Мы время упустили, но сейчас вполне можно вернуться к этой задачи в связи с кризисом американской модели ипотечного кредитования.

Высокие цены на квартиры, низкие доходы населения - являются рыночным барьером, который делает ипотеку недоступной и невыгодной в РФ. Основные риски ипотеки связаны с нарушением экономических границ ипотечного кредитования, когда кредиты начинают предоставлять неплатёжеспособным заёмщикам. Это очень хорошо видно на примере США.

По мнению крупнейшего американского финансиста Дж. Сороса, нынешний кризис был обусловлен, прежде всего, моделью организации рынка ипотечных кредитов. Дж. Сорос заявил, что американская система финансирования ипотеки больше не работает - она нуждается в полной перестройке. Западная модель кредитования не обеспечивает инвестора необходимыми гарантиями надёжности вложения и под вопросом на западе стоит само её существования.

Ошибки жилищной политики носят системный характер — такая позиция сформулирована и авторами общественного проекта «Российский дом будущего» и представлена в докладе, прозвучавшем, в частности, на одном из слушаний Общественной палаты.

Государство продолжает поддерживать рынок ипотеки! Заинтересованность банков в выпуске ипотечных ценных бумаг, заключается только в том, что АИЖК и её стандарты дают гарантии! Выпуск рассчитан на рейтинг АИЖК. Чисто рыночным продуктом, ипотечные бумаги в РФ назвать нельзя! Практически каждый выпуск сопровождается государством. Но рефинансирование с поддержкой государства всё равно никак не исправляет ситуации на широком внутреннем рынке жилищного кредитования. Ипотека как была доступна ограниченному числу граждан РФ, так до сих пор и оставляет желать лучшего в развитие «Доступного и комфортного жилья» для граждан.

Политика размещения бумаг ведётся уже не основываясь на цели получения дохода и развития жилищного кредитования, а все цело погружена поиском вариантов, как можно дальше оттянуть критический порог терпимости инвесторов к рискам. Практически все силы на это направлены. Если решать эту проблему, таким образом, то ипотеки в РФ просто не будет!

В странах с развитой экономикой (западная Европа США ) и странах с развивающейся экономикой рынки ипотечного жилищного кредитования имеют разную природу, обусловленную различием рыночных условий. Россия пока не способна к принятию европейской или американской модели ипотеки из-за слабости национальной финансовой системы. Ипотечное кредитование на пределе возможностей граждан, является ложным подходом в обеспечении доступности жилья. Буквальное следование по западной или европейской моделям не целесообразно и связано с дальнейшим застоем и прозябанием жилищного кредитования. Такой подход в целом является ошибочным. Государственная поддержка ипотечного рынка и дотации для граждан не решают эту проблему.

Российской Федерации нужна собственная ипотечная модель жилищного кредитования, адаптированная под экономические условия России.

Негативные тенденции ипотеки сделали очевидным тот факт, что решение проблемы ресурсного обеспечения жилищной сферы должно рассматриваться не только как функция жилищного рынка, но как комплексная программа повышения платежеспособного спроса населения.

По оценке экспертов сегодня ипотекой потенциально могут воспользоваться от 15% - до 20% россиян. В России на почти свободном рынке (85 % непотребителей) ипотечные банки борются за одного и того же клиента. Эффективность спроса в России в этом секторе остается очень низкой.

Причины все те же — низкий платежеспособный спрос, высокая стоимость недвижимости и ставки по ипотечным кредитам. А неохваченные существующим ипотечным кредитованием потребители представляют новые перспективные рынки.

На Западе компании находят новые ниши и новые потребности, не тратят время на конкурентную борьбу.

В Российской Федерации основную долю рынка ипотечного кредитования занимают банки с государственным участием (Сбербанк, ВТБ, ГПБ-Банк), и банки которые фондируются на деньги западных инвесторов (Дельта-Кредит, BSGV, Банк Интеза). Региональные комерческие банки не способны развивать ипотечное жилищное кредитование, и уж тем более составлять рыночную конкуренцию гос банкам и банкам с западными деньгами.

Как только источник западного фондирования перестал поступать, ипотека в РФ стала умирать, и российские банки даже с поддержкой государства, не в состоянии удержать в стабильности, даже тот небольшой объём ипотеки, не говоря о дальнейшем развитии. Потому что невозможно развивать ипотечное жилищное кредитование только на бюджетные деньги, в условиях развивающейся экономики. Если в качестве финансовых ресурсов использованы бюджетные средства, это означает, что (скидка) на дешевые ипотечные кредиты нескольким необязательно бедным гражданам были профинансированы за счет всех налогоплательщиков, которые в основной своей массе гораздо менее состоятельные. Именно поэтому, при построении системы жилищного кредитования, необходимо избежать соблазна развития модели ипотеки, ориентированной лишь на решение проблем с жильем некоторых обеспеченных групп граждан за счёт искусственного занижения процентных ставок. Это может оказаться тупиком с точки зрения реализации стратегических целей, создания массового рынка жилищного кредитования. Таким образом, та база, на которой строится жилищное кредитование в РФ рушиться. Нужны новые инструменты. Новые, более ответственные и приемлемые для кредитования механизмы, применение которых позволит жилищному кредитованию в РФ выйти на новый уровень.

Ипотечные продукты не есть что-то законсервированное, условия видоизменяются постоянно, все зависит от конъюнктуры рынка и возможностей финансовых организаций.

Жилищное кредитование может способствовать притоку капитала в сектор рынка жилья, только при правильной организации. Под него должна работать финансовая бизнес модель соответствующая экономическому развитию страны. Поэтому ипотека по иностранным моделям не может и не должна рассматриваться, как единственное решение жилищных проблем в России.

Важнейшими элементами по дальнейшему развитию системы ипотечного жилищного кредитования являются: - создание работающих механизмов взаимодействия всех участников рынка.

В настоящее время в РФ созданы все предпосылки для развития системы жилищного кредитования. Существует правовая база, фундамент развития новой формы жилищной модели кредитования. Есть федеральный закон, который реализует основные вопросы.

Для успешной реализации в России жилищного кредитования необходимо сломать стереотипы.

Программа "Жилищный шаг" это механизм, который способен реабилитировать, развить и вывести ипотечное жилищное кредитование в РФ на новый уровень.

Инновационный механизм ипотечного кредитования.

Проект Программа «Жилищный шаг» - представляет собой новый ипотечный механизм жилищного кредитования, отличающийся от американской (англо-саксонской) и европейской (континентальной) модели ипотечного кредитования. Механизм адаптирован под экономику Российской Федерации, и ориентирован на нижний сегмент рынка, т.е., на людей с невысоким уровнем дохода, которые не могут взять ипотечный кредит или самостоятельно решить свою жилищную проблему.
Программа внедряется на рынок РФ, как дополнительный способ жилищного кредитования без тех издержек и недостатков, которые несёт в себе существующая ипотека.

Механизм Программы более универсальный, чем ипотечный. Ипотека ориентирована только на приобретение жилья в собственность. Программа удобно сочетает в себе и накопительный механизм, выгодную цивилизованную аренду и беспроцентные ссуды на покупку собственности. В отличии от ипотеки в Программе «Жилищный шаг» возможно подходить к решению жилищного вопроса поэтапно: накопления, аренда, собственность, создавая массовый платёжеспособный спрос.
Экономия на цивилизованной аренде, накопительный механизм и беспроцентное финансирование покупки – вот три основные составляющие успешной реализации проекта.

Программа «Жилищный шаг» представляет собой целостную систему, которая состоит из комплексных элементов включающих и «накопительный механизм», «систему страхования» и «систему рефинансирования». Совместно они создают стабильный механизм, в котором все элементы логично увязаны и дополняют друг друга. А также механизм в новых условиях организует взаимодействие участников рынка жилья (застройщиков, риэлторов, банки, страховые компании).

Инновационные параметры проекта Программа «Жилищный шаг»:

1) масштабируемость (проект оказывает системное влияние, как на отрасль Российской Федерации, так и на глобальном рынке);
2) инновационность (основан на новой – бизнес модели, не имеющей аналогов в мировой практике);
3) невмешательство в конкуренцию на рынках.

Цели нового механизма:

- Сформировать и внедрить, для развития жилищного кредитования в РФ, новый, альтернативный «западной» ипотеке механизм, который поможет населению с невысоким уровнем доходов, самостоятельно решить жилищную проблему.

- Сделать условия платежей за жильё необременительными для заёмщика.

- Внедрить накопительный механизм, который позволит защитить жилищные накопления граждан от инфляции и роста квадратных метров.

- Создать условия для появления в РФ системы долгосрочного цивилизованного найма жилья, выгодного как для граждан, так и для государства. Дать возможность семьям со средними доходами не только купить жильё, но и обеспечить ценовую доступность цивилизованного найма жилья.

Главная цель проекта – сделать жильё доступным для людей с невысоким уровнем доходов.


Задачи которое ставит себе руководство Программы:

- Создать взаимоувязанную по задачам и ресурсам систему улучшения жилищных условий для жителей Российской Федерации, с учетом их потребностей и возможностей, имущественной обеспеченности и имеющихся государственных обязательств, улучшения качества жилищного фонда РФ, развития системы управления жилищным фондом в РФ.

- Организовать развитие государственно – частного партнёрства с целью интеграции и взаимодействия стратегии Государства с крупным бизнесом для системного решения жилищных проблем граждан России.

- Обеспечить устойчивое развития рынка жилищного кредитования и выполнение ориентиров, поставленных правительством, по реализации долгосрочной стратегии развития национального проекта «Доступное, комфортное жильё - гражданам РФ», а также исполнение ФЦП «Жилище».

Программа «Жилищный шаг» не отменяет, а дополняет существующую систему кредитования, расширяя рынок банковских кредитных продуктов. Создавая условия доступные потребителям с невысоким уровнем доходов, рынка для которых пока не было. Таким людям Программа предлагает пройти путь через цивилизованную аренду и накопление к своей собственной квартире. Изменение параметров системы приводит к новому качеству работы ипотечного жилищного кредитования, позволяя решить ряд проблем, сформировавшихся на Российском рынке.

Проект основан на интересах всех участников рынка жилищного кредитования.

Предлагаемый механизм построен с учетом тщательного анализа возможных правовых и финансовых рисков и исходит исключительно из соображений экономической целесообразности. Он позволяет осуществлять жилищное кредитование, переводя условия кредитования в тот формат, который будет для рынка приемлем.

Важнейшим условием повышения капитализации банковского бизнеса и доступности жилья для населения является формирование системы рефинансирования для жилищного кредитования.

Создание эффективной системы равного, не дискриминационного доступа к финансовым ресурсам всех участников ипотечного рынка, приведёт к восстановлению конкуренции на рынке, способной обеспечить устойчивое повышение доступности жилищных кредитов населению во всех регионах России.

Преимущество новой модели - в формирование рынка кредитования на основе самодостаточной системы рефинансирования. Механизм Программы «Жилищный шаг» открывает финансовым институтам доступ к ресурсам внутреннего и международного финансовых рынков и решает задачу снижения стоимости заимствований. Стабильность и надежность новой схемы позволяют финансировать сделки, предоставляя деньги под процент, значительно более низкий, чем по существующим ипотечным кредитам, не уступая в доходности. Новая система меняет рентабельность отрасли. Она предлагает другую формулу прибыли, с более низкими издержками и позволяет свести к минимуму накладные расходы.

Надёжность механизма кредитования Программы «Жилищный шаг» обеспечит доверие инвесторов и снимет нагрузки с государства, которое в последнее время заменило частных инвесторов на рынке секьюритизации.

Решения Программы основываются на системном подходе и включают комплекс инструментов предполагающих использование современных финансовых технологий и новых рыночных механизмов.

В совокупности механизм позволяет:

- решать проблему низкой платёжеспособности граждан и высокой стоимости недвижимости и кредитных ресурсов рыночным способом (на рыночных условиях);

- обеспечить благоприятные условия для накопления средств на покупку квартиры;

- решить жилищный вопрос на время накопления за счёт выгодной цивилизованной аренды;

- зафиксировать цену квартиры (защита от роста цены) и беспроцентов погашать остаток её стоимости.

- найти компромисс между стремлением государства обеспечить доступность жилья в целом и адресной поддержки наиболее нуждающихся в нем групп населения, с одной стороны, и необходимостью снижения бюджетной нагрузки для реализации этих целей с другой.

- системе массового жилищного кредитования, через расширение внутреннего спроса, стать одним из основных факторов оживления отечественной экономики.
Преимуществом предлагаемого механизма является:

- формирование самодостаточной системы рефинансирования и активного вовлечения широкого круга кредитных организаций в ипотечное жилищное кредитование.

Изменение параметров ипотечной системы приводит к новому качеству работы жилищного кредитования, позволяя решить ряд проблем, сформировавшихся на рынке Российской Федерации.

Новая бизнес-модель использует абсолютно ту же инфраструктуру функционирования ипотеки, и позволяет применять механизм жилищного кредитования значительно эффективней. Предлагаемая бизнес модель повышает качество «ипотечных кредитных продуктов» и их сопровождение в целом, снижает уровень просрочек платежей и дефолтов, снижает кредитные риски. Так как основной проблемой ипотеки является степень риска инвестора, которая зависит от платёжеспособности заёмщиков по ипотечным ссудам.

Механизм Программы решает проблему, таким образом, чтобы жилищное кредитование стало привлекательным, не прибегая к (секьюритизации) удлинению сроков кредитования, понижению % ставок, дополнительному страхованию рисков и др. идеям, которые сегодня предлагаются.

Механизм Программы «Жилищный шаг», позволяет инвестировать намного меньшие суммы и на более короткий срок, что снижает проблемы с рефинансированием и не требует привлечения длинных ресурсов, увеличивая доходность. Срок и оборачиваемость капитала ускоряется. Вместо 70-80% от стоимости квартиры, на 10-30 лет, банк предоставляет 20-30% под залог той же квартиры, на срок не более 5 лет и снижает риск дефолтов.

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования, - требует совершенствования, для чего предлагается внесение изменений в ипотечный механизм. Главный смысл этих изменений заключается в необходимости работы системы на краткосрочных и среднесрочных финансовых средствах привлекаемых преимущественно на внутреннем рынке России, включающих требования к обеспечению ценных бумаг, платёжеспособными условиями для граждан России. Рефинансирования ипотечных закладных, - самая обсуждаемая тема в банковской среде. Когда денег немного, надо серьезно думать об их эффективности. Бизнес- модель Программы осуществляет ипотечное жилищное кредитование, основываясь исключительно на краткосрочных и среднесрочных ресурсах (до 5 лет) решая проблему с рефинансированием для банков.

Механизм Программы «Жилищный шаг» позволяет достичь важных для банковского ипотечного бизнеса целей, например, повысить надёжность платежей; повысить доходность на собственный капитал; диверсифицировать риски источников финансирования; привлечь фондирование необходимых для кредитования средств на внутреннем рынке; снизить стоимость привлекаемых ресурсов.

Проект Программа «Жилищный шаг» не требует для реализации государственного финансирования. Основная цель руководителей проекта – распространить опыт разработки жилищной политики, организации жилищного финансирования, а также воплощения и применение программы «Жилищный шаг» для всех регионов России.

Мы говорим о массовом решении жилищной проблемы для населения! И ни ипотека, ни кооперативы, ни другие механизмы, на сегодняшний день не решают этой проблемы. Каждый механизм обладает теми или иными недостатками, неудовлетворяющие главного судью жилищного кредитования – клиента.

Программа «Жилищный шаг» не ставит себя выше других механизмов, и клиенту самому представляется свободный выбор решения своей жилищный проблемы, имея прозрачную и доступную информацию о рыночных механизмах жилищного кредитования и их преимуществах.

Тот подход к ипотечному жилищному кредитованию, который сегодня предлагает Программа полностью соответствует тому, что сейчас озвучивается Правительством РФ. Так, 3 февраля 2011 года на совещании в Кирове премьер-министром В.В. Путиным было сказано: «В целом нужно добиваться того, чтобы как можно больше людей, используя различные механизмы, могли решить свои жилищные проблемы…».